Ngày 06/01/2022, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP được ban hành quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/3/2022 và thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP. 

Theo đó, Nghị định 02 có những điểm mới cần lưu ý liên quan đến kinh doanh bất động sản như:

Điểm thứ nhất: Việc minh bạchhóa thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nghị định 02 đã quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Trong đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 3 nhóm điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, ngày 06/1/2022 của Chính phủ.

Mặt khác, đã cụ thể hoá quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, cũng như thể hiện tinh thần của Chính phủ về việc minh bạch hoá thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Điểm thứ hai: Bãi bỏ quy định về vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Điều 4 Nghị định 02 đã bãi bỏ quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động tại Nghị định 76 là phù hợp với Luật đầu tư năm 2020, đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất (không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20 ha trở lên) cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu.

Như vậy, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Đầu tư 2020.

Điểm thứ ba: Áp dụng thống nhất các khung mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Điều 6 Nghị định 02 quy định về việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục của Nghị định này, bao gồm:

• Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư; (1)
• Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; (2)
• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ; (3)
• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại các mục (1), (2), (3).
• Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản.

Như vậy các loại hợp đồng ban hành kèm theo Nghị định 02 mang tính bắt bộc thay vì chỉ để tham khảo trong quá trình ký kết hợp đồng như quy định cũ tại Nghị định 76.

Điểm thứ tư: Quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lại và có sẵn

Điều 7 Nghị định 02 quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội) phải đảm bảo 4 điều kiện:

• Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết;
• Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
• Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý”.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này

Việc Nghị định 02 có các quy định mang tính hệ thống nhưng chi tiết về các điều kiện liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn trên đây là phù hợp; được dự đoán là sẽ góp phần thúc đẩy được các giao dịch chuyển nhượng/giao dịch kinh doanh bất động sản, có thể giúp các chủ đầu tư và khách mua hàng hạn chế được tối đa các tranh chấp, vướng mắc, vấn đề pháp lý phát sinh.

Điểm thứ năm: Quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Nghị định 02 phân định nguyên tắc, trình tự, hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

• Đối với các dự án bất động sản dưới đây thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư:
• Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020;
• Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.
• Đối với các dự án bất động sản không thuộc diện nêu trên thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02.

Như vậy, các dự án bất động sản thuộc diện được chấp thuận nhà đầu tư và đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư theo Luật Đầu tư 2020 mới áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư; còn tất cả các trường hợp dự án bất động sản còn lại ngoài hai trường hợp trên sẽ áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02. Quy định này phù hợp và thống nhất với khoản Điều 46 của Luật Đầu tư 2020, đảm bảo tính tách bạch, rõ ràng về các trường hợp chuyển nhượng Dự án sẽ áp dụng theo quy định của Luật Đầu tư và các trường hợp sẽ áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định 02 cũng đã điều chỉnh nhiều nội dung chi tiết về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự án bất động sản.

Nguồn: Sở xây dựng tỉnh Nam Định